拆迁安置房能不能买卖交易?有哪些风险?

随着城市的不断发展,拆迁成了一夜致富的代名词。我们有 个客户在建国门有一套平房,拆迁之后换了4 000万元补偿款和28 套安置房。有不少拆迁户在和拆迁方谈判的时候,都是用6套房 600万元、8套房800万元当讨价还价的单位。这里说的6套房,指 的是拆掉他在城区的平房后,安置给他的房子。
要这么多房子有什么用?要么出租要么卖掉,房子总不能用来观赏。所以经常有人问律师,拆迁房能买吗?
答案是:可以。
拆迁安置房在房产证上是体现不出来的,房产证上要么是商品房,要么是经济适用房,要么是公房,总之,没有一种叫作拆迁房的房子。所以拆迁安置的房子,已经包括在以上说的几种类型之中。
也就是说,你买的房子到底是什么性质,要以房管局或者国土局的不动产登记簿的记载为准,也可以根据业主的房产证来确定。

如果是商品房,就可以直接交易过户。不过如果拆迁安置的房子土地性质是划拨,过户的时候要按照政策补缴一定的土地出让金。
如果是经济适用房,分成两种情况,一种是交易受到限制的,比如满5年才可以过户。一种是交易不受限制的,叫作按照经济适用房管理的住房,实际上就是商品房,不过也要补缴土地出让金。这个钱按照交易惯例要购房人承担,所以你一定要提前打听好价格。
如果是公房,就只能变更承租人了。
还有一种情况,购房人可以不用办理过户手续。因为拆迁安置房通常在拆迁协议签订之后才开始开工建设,房产证下来得比较晚。买这种房子的时候有两种交易方法,除了等房产证下来再过户外,还可以采用改底单的方式进行交易:让办理房产证的拆迁开发商按照业主的要求把房产证办到购房人名下。这样就省掉了过户环节,房产证一下来就是买家的名字,同时还不需要缴税。
拆迁安置房的质量普遍比较差,社区环境和居民素质都令人担忧,属于正常情况下房价难以攀升、价值不断贬损的房子,购房人贪便宜买这种房子要有心理准备。

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