小产权房是什么,能不能买卖和转正?有风险吗?

小产权房是俗语,法律上并没有小产权这个说法,它指代的 一般是集体土地上的房子。我们国家的土地分为国有土地和集体 土地两种性质:国有土地就是由国家所有;集体土地就是由村集 体所有。
集体土地只能在本集体成员内部流转,不可对外出售。用通 俗的话说就是,农民的土地上盖的房子,居民(外村人)不能 买。不能买包括以下三层意思。
•买了房子不能过户。
•双方签的买卖合同一般被认为是无效的。
•卖家打个官司就可以把房子要回去。
2007年,北京通州一村民起诉画家的画家村案确立了类似案 件的审判机制:法院判决合同无效,画家需返还房屋。在之后的 缔约过失责任诉讼中,法院判决村民赔偿70% 的房屋溢价损失给 画家。

在这个语境下,小产权房其实就是农村宅基地。
除了这种小产权房,我们平时说的小产权房更多的是另外一 种——由村委会和小地产商合作开发的项目。由于房子在集体土地 上,没有依法进行一次开发、招拍挂和二次开发,自然也无法办 理产权证(在我代理的案件中,也见过少数办下“房产证”的小产 权房)。
这种合作开发的房子价格便宜,一般来说也不会遭到合同无 效之诉,但是比普通的宅基地多了一项风险,就是有可能被认定 为违建。
目前社会上有小产权房会“转正”的流言,甚至有一些地方还 就“转正”事宜进行了试验,但是目前试验结果不是太理想。所以 我认为小产权房“转正”短期内不会被提上日程,是一个不太可能 实现的事情。

一旦小产权房“转正”,引起的房价暴跌风险也不是闹着玩儿 的。对政府来说,村集体手里这些集体土地是政府的土地储备, 一旦让它们自由进入市场,不仅会影响现在的政府规划,也会间 接导致城市的房价受到大量低价土地的冲击,无论是政府还是开 发商都不愿意见到这种情况。
另外,由于便宜的房子已经存在大量业主,强硬的拆违又容 易引起社会问题,触犯另一批人的利益,所以目前这个问题可以 说陷入了僵局。

0

发表评论

:?: :razz: :sad: :evil: :!: :smile: :oops: :grin: :eek: :shock: :???: :cool: :lol: :mad: :twisted: :roll: :wink: :idea: :arrow: :neutral: :cry: :mrgreen: