房屋类型中的商品房和存量房指的是什么

我国二手房的种类繁多,除了常见的由开发商建造的商品房 之外,还有小产权房、回迁房、房改房等多种类型。房子的性质 不同,交易的要求和税费也不同。选房的第一步就是明确房子的 性质,决定哪些类型的房子可以考虑,哪些坚决不碰。
商品房和存量房
法律上对房子的分类很简单,只有商品房和存量房两种,商 品房就是一手房,存量房就是二手房。商品房采用期房预售制, 购房人从开发商手里买房,存量房是购房人从业主手里买房。
我们现在说的房子,一般是指70年产权的住宅。按照《中华 人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的规定,买房的时 候,业主会取得房屋所有权和土地使用权。这两个权利被记录在 不动产证上——以前是分别记录在房产证和土地证上的。有的城市 没有土地证,比如北京,只有开发商和少数平房有土地证,大部
分房子都只有房产证。现在随着不动产登记制度的推进,买房的 时候业主的老房产证会换发成购房人的不动产证。

房产证上面其实也有一些关于土地权利的内容,比如土地性 质是划拨(白给)还是出让(买来的)。买二手房的时候需要注 意这一点,因为不是说你买了房子,这个房子的产权就重新往后 推70年。只有当房子原来的土地性质是划拨时,你买房之后补缴 土地出让金,土地性质变成出让,房子才会从0开始用70年。如果
你买房的时候土地性质就是出让,土地的70年产权是不会重新计 算的。所以如果业主已经住了69年(实际上北京还没有这么老的 房子),你再住1年就到期了。
土地使用权到期了怎么办?目前没有权威的准确答案。从购 房人的角度考虑,买个土地使用权年限稍微新一点的房子更划 算。房改房因为土地性质一般都是划拨,可以满足这种需求。
2000年的房子和2010年的房子相比,因为就差10年——2070年到期 和2080年到期,我认为差别不大。1980年的房子你买之后可能很 快就拆迁了,所以应该问题也不大。

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