买房网签价格与真实合同价格不同对于税费的影响

在房价暴涨的情况下,多个买家竞争同一套房源,会导致条 件向有利于业主的方向倾斜。久而久之,就会形成卖方市场,交 易惯例会变得对卖方有利。在美国,律师费、中介费都由业主承 担。在中国,中介费一般是双方各承担一半或者购房人承担大部 分。按照法律规定,本来应该是购房人承担契税,业主承担个人 所得税、增值税。
按照目前的交易惯例,大部分业主的报价都是指自己的净得 利益。比如我一套房子报价200万元,那么这200万元全部要到我 的银行账户上。过户产生的个人所得税等费用则全部由买家承 担,导致买家实际支付的金额明显高于200万元。
为了降低交易成本,二手房交易的双方通常会把网签价格做 低,但是不能低于政府指导价。所谓政府指导价,就是地方政府 的房屋管理部门每年公布的全市不同区域的指导价格。比如交易 价格一平方米已经到2万元了,指导价是1万元,那么网签的价格 是不能低于一平方米1万元的。

由于过户时产生的税费以网签价格为基数,所以在二手房交 易中,网签价格通常会与真实的合同价格不同,网签价格高可以多贷款,网签价格低则被用来降低税费。现在大部分交易都存在 这种情况,可以说,90%以上的交易都会把网签价格做得比实际价格低。中介可能会说这种做法是完全没有风险的,事实却不是如
此。
比如中介自己就有风险——避税是违法的,中介知法犯法。业 主和购房人都有被举报的风险,一旦被地税部门处罚,也是一罚 一个准儿。但是地税部门一般不能主动审查这种避税行为——毕竟政府部门只能看到网签的价格。
除了上述风险,这种做低税费并由买家承担全部税费的方 法,其实对买家相当不利。业主可以利用这一点恶意毁约。前面 举的例子里面,就是先约定由杨先生作为购房人承担所有的税费,然后约定避税的事情。等到过户的时候房价涨了,业主就不再配合。因为避税本身带有违法性,所以任何一方都不能以双方有约定为由去强迫对方违法,这个时候依法纳税就成了毁约者的挡箭牌。因为法律虽然禁止恶意避税,却并不禁止双方约定由一方承担另一方的税费。

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