买二手房都要交哪些税费,各是多少?

二手房交易的税费,主要有三种:个人所得税、契税、增值 税(营业税)。除了这三种,还有城建税、印花税、土地增值 税、教育费附加、综合地价款、土地出让金、土地收益。其中, 法律规定由购房人承担的只有契税、印花税和土地出让金。三个 比较大的税种都有各自的免税政策。
二手房交易税费是必须在过户之前缴纳的。购房人根据网签 合同的价格到地税缴税之后才能办理过户手续(地税缴税和过户 是在两个地方),通常在过户当天(前一天)办理缴税。
通常二手房中介会提前帮你把税费算好,但是他们也有可能 出错。一旦出错,比如算错了数字,或者本以为免税的又突然发 生变化,就会导致你无缘无故地增加预算!所以买房的时候要了 解三大税种——契税、个人所得税、营业税(增值税)的免税政 策。
购房人自己去地税部门咨询是最明智的选择,因为税的问题 非常精细且复杂,文件多、信息筛选难、地税工作人员掌握政策 的尺度不一,导致几乎没有一个人能准确、严谨地说出全国各地 二手房交易税费如何计算,尤其是具体到你的房子过户的时候到 底按照什么标准缴税,地税部门绝对是最权威的!

契税
契税通常是网签交易价格的1%—3%。

增值税
2016年,财政部、国家税务总局发布了《关于全面推开营业 税改征增值税试点的通知》,二手房交易环节也开始“营改增”。
过去的营业税是成交价的5.5%,增值税则是房屋增值部分——合同 成交价和取得房屋的交易价格的价差的5%。

个人所得税
我们在买房的时候经常看到满五唯一、满二唯一、满五不唯 一等描述,这其实是说这个房子是不是符合个人所得税、增值税 的免税条件。
“满”,就是房产证下来了几年。“唯一”,就是业主只有这一 套房子(一般是本省市内)。
增值税的免税条件就是满两年。这个满几年是看房产证或契 税完税凭证的时间,哪个早就按哪个算。如果中间重新办理过房 产证——比如因为房主去世发生了继承、换发了新的产权证,就可 能按照新的房产证重新计算时间。法律没有规定得太细,尺度完 全凭工作人员的判断来掌握,所以提前问清楚很有必要。

个人所得税的免税政策原先是满五唯一,意思是房子要满五 年,而且业主只有这一套房子,才能免税。所以满二免增值税, 满五唯一免个人所得税。如果满二不满五,就算房子唯一也没有什么用。
个人所得税有两种计算方式,一种是合同成交价的1%(有的 城市可能比例不同),另外一种是交易差价的20%。

对于这两种方式,有的城市是你可以二选一,哪个低选哪 个,有的城市则是只能选择20%。差价的20%,这个金额可能会非 常大。比如你买的房子是业主继承取得的,相当于业主没花一分 钱就拿到了房子,如果房子网签价格是200万元,那就意味着个人 所得税是40万元。如果一开始约定了所有的税费都由你承担,你
又不知道个人所得税费这么重,你怎么办呢?
有的时候双方都以为没有这么重的税——中介说没有,结果交 易的时候地税说必须按照20%征税,交易就进行不下去了。

0

发表评论

:?: :razz: :sad: :evil: :!: :smile: :oops: :grin: :eek: :shock: :???: :cool: :lol: :mad: :twisted: :roll: :wink: :idea: :arrow: :neutral: :cry: :mrgreen: