投资房产地段和现金流的重要性

高手的金钥匙——现金流为王
决定“房地产价值”的三个至关重要的因素是什么? 90%的人会告诉你:第一是地段、第二是地段、第三还是地段!
那决定“房地产投资价值”的三个至关重要的因素是什么呢?请注意(“房地产价值”与“投资价值”的区别)
告诉你,第一是“现金流”,第二是“现金流”,第三呢?呵呵,你一定猜出来了——对!还是“现金流”!
你知道希尔顿是如何开始他的酒店生意的吗?你知道顺驰的孙宏斌是如何实现在快速扩张的吗?他们共同的特点,就是“化整为零、分期支付,并昀大化降低第一次支付金额,甚至实现零成本收购,然后借钱埋单”。
几乎所有资本玩家都是“现金流”运筹的高手。胡雪岩的投资之术就是:八个锅七个盖,盖来盖去不穿帮!说白点,就是“现金流腾挪术”!
“现金流为王”的理念到底如何理解呢?它可以化成以下几个观点:

(1)费用估计要“宁滥毋缺”
无论什么房产,无论计划持有多久,都要在出手之前, 100%的确定有人替自已埋单,而不需自己的资金!
比如,做二房东是一种投资思路,但如果不能肯定租金差为正,就绝对不能出手。
再如,你看中了一套急于出售的房子,开价很低,地段绝好,你非常中意,想低价买入后快速转手赚钱。但在你掏钱之前先且慢,你计算过交易费用了吗?计算过买入之后持有期的现金压力了吗?你计算过出售时买家可能的出价了吗?如果你只想长期持有靠出租获益,那你计算过投资年限及回报率了吗?如果你聪明点,想向银行进行抵押套现,那你计算过租金与月还款额之间的差额了吗?如果你是转按揭得来的,那你问清楚手续费多少了吗?
呵呵,如果你是新手,可能看到这些问题就已经头晕了吧?其实不用烦,这些东西都非常容易理解,只需要你接着往下看!
所以,一定要记住,昀好把它写到书桌前,天天提醒自己:任何潜在的开销都可能成为“炸弹”,确保安全的唯一方法,就是“宁可杀错一千,也绝不放过一个!”
(2)先找人埋单,再投资房产!
房地产投资昀大的风险就是资金风险,即所谓的“流动性陷阱”——资金压在房产上面,无法正常流转。钱要流动起来才能赚钱;但靠自己的钱一点点流动来赚钱,速
度也太慢了。所以要“借钱生钱”!借别人的钱来进入自己的流动增值河道。

比如,一栋转租房产,每个月扣除交给上家的钱,还剩 100元!要不要投资?
仅 100元,听起来好像很少;但如果,你给上家是“一押一租,月租 600”;给下家的是“两押一租,月租 700”;那你实际上是“零成本”换来的 100元收入;那你的投资收益率就是 100÷0=∞(“无限大”);
你可能还觉得 100元太少!还不如出售房产来得多,那我们一起算个账:假如你拥有 4处这样的“无限大”收益率的房产,一个月收益共计 400元;则一年按 10个月出租,收益可以计算为 4000元。这 4000元是净收益,而且所需要辅助工作并不多。
更重要的是,这样的房产为数众多,很容易找到并投资,昀适合初学者入门。等你渐渐积累了经验与人脉,自然知道如何去玩收益更大的房产;而所需要的“钱”,当然是向别人“借”来的!
上面的例子只是告诉你如何借“租客”的钱!在后面的课程里,你还会学到如何借“卖家”的钱、借“银行”的钱、借“买家”的钱、借“信用贷款公司”的钱……
“借”——是一个非常有价值的学问!玩好它,你会发现无穷的投资机会。

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