土地调控农民住宅农村集体建设土地入市能够打压房价吗?

农地入市如何确保农民利益?

2009年11月底,社会上传出消息说,国土资源部正打算推“农地入市”打压房价,其正在酝酿2010年新的土地调控政策,之前试点的农村集体建设土地入市将继续推广。这种模式的核心,就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地,用做工业用地和商业用地;原有农村土地流转后,吸引社会资本投资现代农业,大大提高土地经营效益。但很快,国土部出来辟谣,意思是说,没有说通过农地入市打压房价,农地流转与进入房地产市场是两个概念,进入房地产市场还是受到严格限制。

但该来的总是要来,只是时间早晚的问题,一切的传闻都不会是空穴来风。因此,我们不妨提前思考一些如何保护农民的土地和房屋利益诸如此类的问题。

坊间多关心农民住宅和农村集体建设用地入市是否能够真正起到打压房价的作用,但我同时关注的是,它到底能否真正实现农民土地和住宅权利从产权意义上的回归。众所周知,1998年以后,城市居民的房屋私有产权受到了相对严格的保护,其财产性收入也因此得到大幅度提升并且因为城市化进程得以不断巩固和增长。但是,农民住宅和土地的产权化进程仍然没有突破,在“被集体”的过程中,农民的财产权和财产性收入都得不到很好的保障和实现。

农村集体土地与城市国有土地“同地、同价、同权”,是否能够成为改变这一不平等、不合理状态的契机呢?笔者对此不太乐观。要在农地入市过程中确实保护农民利益,让其名正言顺分享土地城市化带来的巨大收益,必在以下几个方面有所突破:

一是农民个人对住宅、宅基地拥有更完整的支配权,这个权利包括对城乡居民平等开放的自由买卖权利,也包括向银行抵押贷款、按揭等权利。如果没有这项权利,农民的宅基地和住房只能以集体的名义“打包”卖给地方z-f和开发商,那么将形成彻底的由地方z-f和开发商共同主导的买方市场,农民的住宅和宅基地价值被低估,几乎是一个铁板钉钉的事实。

二是应该恢复农民和地方z-f、开发商一对一谈判的权利,而不是在“被集体”的情况下由村组织代农民行使权利。因为众所周知,现在的村一组织名为农民自治组织,但事实上行政成分远高于自治组织成分。在这种情况下,村组织成员或迫于上级压力或出于个人私利,低价出卖村集体土地的概率大大增加,并且该行为很难以腐败论处。

在这种情况下,即使按现行法律必须以村集体的形式共同出让土地,也宜重新组建有别于村委会的村级、组级经济组织,以更为民主的方式进行集体决策。这样的集体经济组织应该突破村一级的行政区划,实现更自由的经济组合。

如果农民还是处在“被集体”的状态下,即使允许农民的住房和宅基地与城市国有土地“同地、同价、同权入市,也很难保证农民的利益得到圆满实现。就像当下许多小产权房的开发,开发商和地方z-f甚至村一级组织赚得盆满钵满,但农民个人却未必得利一样。

三是应该允许村民、村集体经济组织以多种方式自发成立房地产开发公司,包括以整理出来的土地入股、以土地向银行抵押贷款等形式筹集房地产开发资金。

四是地方z-f必须完全退出农地征用市场。对于非公益性的用地,z-f必须全身而退,不应介入,否则,农地入市有可能形成新一轮的z-f圈地潮。z-f以低价征得农地,然后纳入z-f土地储备中心,以蛇吞象的气势大圈地,然后又以挤牙膏的办法向市场供应土地。如此这般,那么房地产土地垄断供应的局面没有改变,高地价决定高房价的模式也不会改变,农民的利益也得不到保证。这方面,笔者并不表示乐观。对此,各地方z-f准备大口吞地的气势值得警惕。比如北京市z-f正在考虑由北京市土地储备中心全面垄断土地的一级开发。

五是必须严厉控制和打击开发商的囤地行为。如果不严厉打击开发商的囤地行为,在买方市场下,土地增值收益仍然有可能被开发商所垄断,甚至不排除地方z-f借开发商之手垄断土地。只要地方z-f和开发商的利益有高度的重合性,二者互相“勾兑”的可能性就非常大,z-f对开发商囤地行为的打击也会呈现鞭子高高举起、轻轻落下的局面。

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