小产权房能合法化拿证吗?

小产权房的合法化之路在哪里?

中国社科院发布的2009年《农村经济绿皮书》指出,农民住房空置率在30%左右,可以考虑开放土地抵押市场,允许农民宅基地永久使用权自由买卖,允许农民“带地进城”。绿皮书分析,十七届三中全会前,地方官员积极推进村庄兼并,扩充建设用地资源的做法早已存在,土地开发商低价获得土地后建造房屋,将一部分房屋低价出售给农户,另一部分作为商品房按照市场价出让给市民。同样,农村宅基地在一些地方事实上也进入了建设用地市场,有的地方鼓励城市资本与农户合作建造房屋搞旅游用房开发,典型的做法为农户投入宅基地,城市商人投入资金,房屋工程完毕后城市商人获得的部分房屋一定期限的使用权,意味着农户的宅基地使用权已经部分流转到城市商人手中。对此,绿皮书认为,“小产权”与“大产权”的区分意义已经不大,相关政策应做出调整,以适应现实变化,而农民的宅基地事实上已进入市场,现行法规应适应形势做出修订。

但是目前,农业土地流转中由基层zf“操刀”的情形普遍存在,它潜伏着巨大的隐患。比如各地搞的“宅基地换住房”、“土地换社保”等模式,实际上都是为地方z-f的土地财政进行土地储备,农民真正得利的很少,在失地失业中形成隐患。即如小产权房,主要得利者也是基层z-f和开发商,县以上z-f和农民,以及城市低收入阶层及需要进城买房的农民(移民),大多数没有从中得利。现在的小产权房,实际上控制权还是在乡村政权手里,而购买者绝大多数也并非真正的城乡低收入阶层,而是中高收入阶层——由于小产权房不能按揭贷款,虽然其单价比商品房低很多,但实际上一次性付款往往同地区商品房的首付高得多,有能力购买的人,经济实力往往比普通商品房购买者还强。同时由于小产权房交易不被承认,县以上z-f在相关房地产交易上面的税收则全面流失。

而由各地方z-f各行其是的小产权房合法化过程,也孕育着危机。一方面,小产权房合法化与地方z-f的土地财政有可能形成较为尖锐的冲突,因此,合法化的口子大小取决于地方z-f的短期财政利益,有可能形成事实上的不公平:或者是先建者先得利,而后来跟进者则有可能面临着不被承认甚至建筑物被拆除的风险;其次,这种由地方z-f权力主宰分别认证的模式,有可能催生大量的权力寻租和腐败现象。或者是权贵资本得利,而其他没有权力背景的人永远不被承认。再或者,是这个闸门随时掌握在地方z-f手里,随关随启,社会公众无法对此形成明确的行为预期。

一项好的政策和法律制度,基本要求是普适性、恒定性、公开性,既能公平地实施于一切群体,也具有相当程度的政策稳定性。因此,小产权房的合法化,需要从法律的源头上加以确认和实施;即便允许各地先行探索,国家有关部门也应该密切关注其公平性和持续性,并及时予以纠偏,同时为将来的立法和修法积累经验。

在具体的路径选择上,笔者以为也不宜采取补收地价款和罚款模式,因为小产权房的建设主要的违法行为,充其量是没有得到国家批准的规划,至于在自己的宅基地和建设用地上建房,多余部分转让给开发商或以相当于“永佃”的方式卖给城里人,从法律上说,称不上多么严重的违法行为,法无禁止即可为。所以,它的合法化之路,一是采取补交房地产交易环节的税收的形式,从交易环节确认其合法性;二是通过物业税形式,与城市国有土地一次性拍卖70年使用权的形式区别开来,通过几年一交物业税的形式确认业主持有环节的合法性,并形成z-f稳定的税收。小产权房合法化正好可以成为物业税探索的突破口。

当然,我不认为农村住房和宅基地入市会对中心城市和大中城市的中心城区房价造成很大的冲击。房价最终还是和人口的集中度有关,和集中起来的人口的财富创造能力有关。

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