更充分的竞争、改变房地产市场的供求关系能降低房价吗?

不能靠住房乌托邦“温暖人心”

中国入世首席谈判代表、现任博鳌亚洲论坛秘书长龙**说话总能一鸣惊人。2007年,他在南京分析房价畸高的原因时说,“老百姓没改变观念,每个人都想买房,这种观念是非常错误的。”2009年,同样是在南京,他又说,“2/3的房子都应该由z-f提供,1/3由开发商去做,这样才能解决房价问题。”

说实在的,听到这样的话,笔者简直懒得去重复以前说过的话了。谁都知道中国香港、新加坡的住房模式是根本不适合中国内地的。因为前二者都是城市z-f,而中国内地却面临着史上规模最大、持续时间最长的城市化运动。有人做过估计,我国现有城乡居民住宅总价值达90万亿元,按此估算,如果2/3的住宅都要由z-f提供,那么只有两个可能:一是几乎所有的城市z-f全都破产;二是城市新移民可能三代人都排不上队住不上房,比1998年以前很多人一辈子住不上单位安置房还惨。

但遗憾的是,面对龙**这样一个画饼充饥、望梅止渴的方案,有很多人,尤其是相当多的网络评论都被龙**先生的“古道热肠”给感动了。有人说,此话中凝聚的民生情怀,在时下逼人的寒气中颇具温暖人心的力量。

这种情形,颇像被打了麻药甚至注射了毒品的人在那儿飘飘欲仙却不知那毒品是空前害人的东西。

今日中国房价畸高的原因是z-f与民争利过甚,而争利过甚的症结是z-f垄断了一级土地的供应,z-f成为事实上的最大地产商。过去计划经济时代的住房分配模式导致的大量腐败低效无法解决中国城乡居民的住房问题,中国香港和新加坡主要由z-f提供廉租房等的模式也解决不了中国的住房问题,当下中国由z-f垄断房地产开发的土地的垄断和与民争利模式也解决不了中国的住房问题,真正的市场化才是中国住房问题唯一正确的解决之道。农村住宅和农地与国有(实为z-f所有)土地同地同权则是解决土地和房地产市场化一道绕不过去的坎!

走过这道坎,则不仅农民在土地和房屋上面的财产权得到了与城市居民同等的保护,而且因此产生的财富效应将使大量贫困的农民和城市贫民一样拥有大量财富,从而为城乡差距的最终缩小奠定基础。而在此基础上的城乡房地产市场,也将获得长期稳定的自由发展。尽管中心城区和成熟开发区域的房价未必因此下跌,但房价畸形走高导致多数人买不起房的局面将大为改观,因为土地的差异化供应局面得以形成,房地产的差异化供应同样得以实现。

而那种试图让z-f一揽子包下老百姓住房的住房乌托邦,表面上是在替老百姓说话,实际上是在回避主要矛盾,采取的是两边都讨好的骑墙与投机姿态——除非持此观点的人有足够的理由相信z-f的确有那个能力,否则正如我们所知道的,即使z-f不兑现承诺,在当下的制度体系中老百姓也拿它没办法,就像教育欠账一样。

农村集体建设土地入市,首先受到打压的将是目前价格高高在上的城郊别墅。同时农地入市将增加城市建设用地,降低准入,必然会催生出更多的中小房地产开发企业,从而体现更充分的竞争,改变房地产市场的供求关系,打击开发商囤积待涨的局面,让房价降到合理的水平。

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