廉租房、经济适用房和限价房哪个更合理一些?

港新模式解决不了中国住房问题

在民间民粹主义和z-f垄断利益的“一拍即合”双重推动下,中国的房地产市场呈现越来越怪胎化的扑朔迷离景象:一是市场受到越来越严厉的打压;二是许多学者呼吁取消的经济适用房(代之以面积足够小的廉租房)不仅没有取消,而且各级z-f加大了供应量,只不过把面积限制在60平方米以内,除此之外,一些地方z-f又相继推了非驴非马、既非保障性又非市场性的“两限房”(限面积和价格)、“三限房”(限面积、价格和收入);三是农民绝地自救式、意义不亚于当年安徽凤阳小岗村“分田到户”的小产权房再度被叫停,z-f对土地的绝对垄断地位进一步被强化。

非仅小产权房被叫停,有关部门还重申城市居民不得到农村购买农民的土地、房屋和宅基地,将农民的宅基地、土地和房屋交易严格局限在鸡犬之声相闻的同村农村居民中。这样做,不仅剥夺了许多在农村工作的城镇户籍教师、公务员就地购房居住的权利,而且剥夺了农民一生中最大宗的土地和房屋的财产权,使他们的“财产性收入”陷于虚无的境地,也使城市文明向乡村的回流遭到致命性、根本性的制度性阻碍,使中国乡村不断陷入经济和文化双重失血的状态,加剧了乡村的经济贫困化和文化蛮荒化进程。

此举意味着z-f对农民的双重剥夺:一方面,地方z-f可以通过极其廉价的、世界上可能独一无二的“买方定价”的强制乃至暴力手段从农民手中征地;另一方面,它迫使大量农民加速进城的速度,又被迫接受城市高房价的第二重盘剥和掠夺。前国资委研究中心宏观战略部部长、北京科技大学经济管理学院教授赵*认为:相比于真正要叫停的z-f对土地的垄断,此举实在是在开历史的倒车,将令整个国家走向极其错误和危险的路途。此种左手掠夺广大农民右手盘剥广大市民的恶劣运动,使得中国的房地产发展模式越来越走向中国香港、新加坡的怪胎模式——左手从老百姓口袋中掏钱,右手建经济适用房和廉租房,而不是走向市场经济国家和地区的正常市场模式。

中国香港模式的形成有它的历史原因:港英z-f临走前通过垄断土地获利,直到目前,整个香港的土地开发率只有23%,而与这种挤牙膏式的土地供应相对应的,是香港居民极其恶劣的居住环境,全世界都罕见。新加坡的情况同样特殊。它是一个海岛国家,土地奇缺,大量土地靠填海造田形成。

中国内地与新加坡和中国香港还有一个最本质的区别,就是后两者都是相对封闭的城市国家或地区,但当代中国各城市尤其是各大中城市,却无一例外地面临着一个来自全国各地大量新移民潮水般涌入的状况。这种极其动态的现实,任何一种相对静态的计划管理模式都无法适应,而只能用自身也高度动态的市场办法来调节。

以北京为例,事实上它已经至少连续5年人口的自然增长率为零,但机械增长亦即新流入常住人口的数量每年高达40万以上且每年增加,2009年已达65万。而现有的北京户籍人口中,除了极少部分在计划经济时期既没有分到房、在市场经济时代又无力购房的低收入人群需要廉租房保障之外,相当多的人已经有了两套以上的房子,一般一套是计划经济时的单位分房,另外一套则是从市场上购买的升级换代产品。北京计划经济时代遗留的房产数量庞大,光央产房就多达90多万套。未来几年,北京每年要盖300万平方米经适房、300万平方米限价房,还有50万平方米廉租房。廉租房这一块我坚决赞同,但是经济适用房限价房却有些不伦不类。首先,它只能卖给北京户籍的人,大量更需要住房的新移民却无权享受;其次,为了防止以往经济适用房变豪宅、大量富人和有权人抢走其中大部分蛋糕的情形,作为修正方案,经济适用房被限制在60平方米以下,限价房则在90平方米以下。但这个办法,特别是经济适用房的面积限定办法,弄不好有可能重蹈计划经济时代福利分房的覆辙!以今天的眼光看,当时分的房子基本上都存在太小、太差毛病,大部分人已不愿意住;以未来的眼光看今天的“60平方米”,会不会将是一样的结局呢?

中国健康的住房供应模式,应该主要遵循市场逻辑:打破土地垄断,形成土地的自由供应局面(那时,市场价的房子可能比今天的经济适用房价格还低);对城市中的拆迁行为,按市场价格足额补偿;对少数城乡贫民,实行z-f兜底的廉租房政策。

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