经济适用房共有产权房都有哪些优惠?

共有产权房是不是富人的畏途

为解决经济适用房“有限产权”界限不清、退出机制难以操作的问题及其带来的弊端,江苏省淮安市在全国首创共有产权住房保障模式,以出让土地的共有产权房替代划拨土地的经济适用房。

这种共有产权有两种模式,一种是按个人出资70%、z-f出资30%形成7:3和共有产权房,相当于按相关政策确定的传统经济适用房;另一种是在7:3的基础上,个人出资部分再乘以70%,形成5:5的共有产权房,后者的供应对象主要为拆迁户中的特殊困难家庭等。

据新华社的报道说,来自z-y财经领导小组、国务院研究室、财政部、住房和城乡建设部等部门的领导和专家对这一模式给予充分肯定。他们认为“淮安共有产权住房保障模式”从制度层面上堵塞了原来经济适用房的牟利空间。

如何“从制度层面上堵塞了原来经适房的牟利空间”?共有产权房的“独家秘籍”是:

“因为在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》上有明确的比例及权属关系,私下倒卖时,不仅购房人因无合法的产权凭证存在极大的风险,而且买卖双方都已构成侵占共有产权人即国家的利益,对此行为z-f可以依法制止、纠正、打击,而且退出机制清晰可操作,不会像经济适用房那样不了了之。即使申购共有产权房弄虚作假成功,倒卖时还必须交出z-f产权收益,5年内原价购买,获取的也只是这部分的贷款利息。‘出口’时非法牟取暴利的空间不存在了,‘入口’时弄虚作假的情况也就基本消失了,这就是以‘出口’反制‘入口’。”(摘自《淮安共有产权住房保障模式二十问》)

共有产权房事实上比传统的经济适用房更优惠,一是z-f按照经济适用房价格出售;二是在经济适用房价格基础上,个人可以按7:3或5:5的产权比例购买,也就是个人只需出七成或五成的购房款。

考虑到购房人获得全产权的愿望及实际困难,购买z-f产权的人性化操作办法为:5年内购房的按原供应价格结算;5年以后8年以内购买的,按原供应价格加当年的利息结算(市场价低于原价或此价时取低价);8年以后购买的按届时市场评估价格结算(不含房屋装饰装修费用)。也就是说,5年以内可以原价回购z-f产权部分,5~8年只增加z-f产权部分的同期银行利息。

这两个规定合在一起意味着什么?意味着z-f为购房人提供了5年三成或五成的无息贷款,外加3年分期利率贷款。同时,还外加了一重保险:如果房价下跌,市场价低于原经济适用房价格,则按最低市场价取价结算。

有这么多的好处,但对于骗购共有产权房的防范和打击措施并不比传统经济适用房严密,甚至更松。因为共有产权房的退出机制为:个人可以购买z-f产权部分形成完全产权(如上所述是一种极其优惠的无息贷款式的购买);直接通过市场转让,按比例与z-f分成收益;共有产权房家庭收入高于z-f规定标准时,仅对z-f产权部分交纳市场租金,无须向z-f退回住房。

这种规定,没有了传统经济适用房5年内不得上市的规定(只要购得全部产权即可上市),也没有骗购时必须退回住房的规定,而且只要购得全部产权,购房人未来出售此房时,将不必对溢价部分和z-f分成。而传统经济适用房即使在5年期满后出售,无论何时出售都必须将溢价的大部分分给z-f。

如果说传统经济适用房在出售年限上是“5年有期徒刑”、在溢价分成上是“无期徒刑”的话,共有产权房则是一切由购房人定“刑期”的“自由刑”。不论从准入、z-f“无息贷款”收益等方面,都比传统经济适用房宽松多了。制度设计理论上,“‘出口’时非法牟取暴利的空间不存在”的自我说辞在现实中根本不存在,“以‘出口’反制‘入口’”的理想设计就更不可能实现。

如此优惠的条件,如果你能够买得到共有产权房,我劝你赶紧买,一分钟都不要犹豫。但我相信,传统经济适用房富人豪车扎堆的现象,只会在共有产权房中更严重。

另一方面,现有共有产权房对穷人的“准入门槛”并不低,因为其个人比例部分需要交全款。假设共有产权房价是同期同地段商品房的一半,那么按个人七成模式,个人一次性付款部分是同期同面积商品房的35%;按个人五成模式,个人一次性付款部分是同期同面积商品房的25%,都比商品房的二成首付还高。事实上共有产权房、经济适用房通常还不可能便宜到只有商品房价格的一半。因此,购买共有产权房一次性付款的额度要远高于购买商品房的首?!

有关方面目前正在努力探索通过z-f引导的国有及公益性担保公司,帮助购房家庭贷款解决一次性支付个人产权部分的压力。但这样的便利同样会惠及骗购者,进一步降低骗购者的投机成本。

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