买经济适用房划不划算,该不该建?

经济适用房何以沦为穷人“负福利”

2008年,河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房,纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。其中的主因,是在我国实体经济下滑、房地产交易急剧萎缩的严峻形势下,许多城市的房价明显下跌,使得普通商品房与经济适用房价格差距越来越小,从而引发购房对象纷纷弃购。

而很多人忙不迭地站出来反对放弃经济适用房,我对此仔细分析,却认为经济适用房政策早就该停止了。何以有此动议?

经济适用房是我国在房改过程中由z-f推出、为满足中低收入家庭购房需求、具有社会保障性质的住房。从1991 年开始酝酿,到1998年正式启动,2005年达到高潮。这一时期的经济适用房,虽然对购买者有一个收入指标要求,但不少地方的审核并不严格,有的地方z-f干脆把审核权下放给了开发商,从而使审核沦为走过场。一些开发商出于逐利的目的,甚至把经济适用房建成一二百平方米的豪宅,甚至更大的复式(楼中楼)结构,真正的中低收入阶层根本买不起,中高收入阶层甚至在同一小区两套三套地买;有的地方,所谓经济适用房,干脆就是地方机关干部的“特权房”、定向销售,根本不对社会开放。开着奔驰宝马住经济适用房的,并非一时一地之景象;已售经济适用房呈现“高租售率”等,也是寻常风景。

这个时期的经济适用房,可以说谁买谁合算。因为虽然有5年内不得出售、上市后需补缴成交总价10%的综合地价款等规定,但比起与普通商品房的差价来说,还是大大地占了便宜。但由于户型太大、定向销售等原因,享有者多是一些机关、事业单位人员,以及社会上一些中高收入、又能得到购房指标的“灵通人士”。一个以接济中低收入阶层的社会福利制度,就这样演变成总体上“劫贫济富”的“负福利”。

这一时期的经适房,虽然也有部分拆迁户利用拆迁补偿款认购,但一方面他们不占绝对多数;另一方面,他们必须为此付出时间和机会的代价,因为社会有一个基本规律,越是中低收入阶层,也就是所谓的穷人,付出的劳动时间往往越长。因为经适房普遍地处偏远,尤其是专门针对拆迁户的经济适用房,更是如此。他们又不像富裕阶层,有钱在其他地方另购商品房自住,经适房用来出租。于是,他们获得了部分房价福利,却必须为上下班付出更多的艰辛、更多的“生命成本”,甚至于他们以及他们的后代,可能为地处偏远而失去更多、更好的人生选择和成长机会。这是穷人住经济适用房的“隐性负福利”。

正是由于经济适用房在实际操作过程中存在如此的“扭曲”,2005年以后,对经济适用房质疑的声音不断高涨。在舆论压力下,各地z-f随之采取了更为严格的限制户型面积等策略,客观上降低了购买人的房贷压力。同时许多地方也规定了经适房不得用于出租、5年内不得出售、5年后再上市溢价70%归z-f等更为严格的规定。

这样一来,倒是有利于堵住部分高收入人群浑水摸鱼从经济适用房中取利,却又对真正有资格、有能力购买经济适用房的中低收入人群造成了新的不公——从眼前看,经济适用房照顾了社会中低收入阶层,但是从长远看,70%溢价归z-f却可能变成是对穷人的长远剥夺!

假设在同样地段购买同等面积的住房,经济适用房的单价是普通商品房的一半,则若干年后,房价只要上涨21%以上,购买经济适用房就开始比购买普通商品房亏,涨幅越大,亏损也越大。如果按购房时总价相同(即假设购房人购买经济适用房时的经济能力已达极限,不可能再多出一分钱去购商品房),那么,若以购经济适用房同等的钱去购买同地段商品房,只能买到经济适用房的一半面积,则当房价上涨75%以上,购买经济适用房就不再合算,70%的溢价归z-f,就等于z-f向中低收入阶层多要了“回报”。这自然又是穷人阶层子子孙孙无穷尽地向z-f隐性“进贡”的“负福利”。

当然,上述假设基于一个前提:就是房价长远看是涨的。这个假设至少在未来二三十年内没有问题。首先,即使按货币长远贬值和工资刚性增长的人类发展趋势看,年均10%的房价增长,从购房之日起满5年后平均房价将增长61%,6年后就是77%,7年后是95%,8年后是114%。这是没有考虑城市化因素的“自然增长”,如果考虑中国史无前例的高密度、大规模、高速度城市化、大城市化因素,房价增长的速度可能还要更快一些。事实上,从2000年至2007年的过去 7年间,多数城市的房价都不止翻倍,有的甚至翻了两番,计算下来年均上涨20%还多。

既然左右都是对于穷人的负福利,不如干脆取消,用只能自住、不能发补贴、不能转租的廉租房方式取而代之。我坚决反对辽宁沈阳市的做法,他们打算每户按5.5万元的标准发放购房补贴,让享受经济适用房保障的家庭直接到市场上购买商品房。无论发购房补贴,还是发租房补贴,最难避免的都是腐败问题。君不见,某些地方的局长夫人,擦着胭脂香粉,却同时领着3份低保呢!

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