怎样控制炒房投机抬高房价?

抑制投机性购房怎样才能对症下药

每当房价进入阶段性低谷的时候,往往是那些久经沙场的投资性和投机性资金抄了底,然后又慢慢地托起楼市。因为这个时候,很多自住型消费者还在期盼房价进一步下跌的美梦中没有醒来;每当房价进入高位的时候,往往又是不明就里、追涨不追跌的菜鸟级投资者和投机者成了火上浇油的最后一勺油。

正因为投机性和投资性购房者在“最后疯狂”中的大手笔和市场萧条中的抢先一步,使得许多人把房价上涨的责任推到投机性和投资性购房者身上,甚至视其二者为房价上涨的罪魁祸首。

但归根结底,是地价和楼价的刚性上涨吸引了投资性和投机性资金,而不是投资性和投机性资金导致了楼价上涨。就像我前面说过的,中国的汽车价格是美国的3倍,且中国已经成为全球第一大汽车消费大国,但再多的需求也不会助长车价。实体不实,虚拟不虚,如果我们把城市化视为扩大内需的主线,产业结构的调整就离不开城市化。股市楼市作为中国的新兴产业,和传统制造业相比可以说是虚拟经济,但和城市服务业相比就不是虚拟经济了。

我个人认为,做长远打算的住房价值投资行为,对社会并没有什么危害,相反是在增进社会福利。做长远投资打算的人,一般准备好了足够的个人信用即月供准备,不影响金融体系的健康稳定发展。同时,做长远投资打算的人,其所购房屋一般会长时期用于自住或出租,并没有违背房屋的自身功能。再者,住房投资者为大量的城市新移民和各类公司提供了足够的房,降低了全社会的创业成本和外来人口的进入门槛,相当于为社会各阶层提供了更多更广阔的上升空间。想想看,如果没有住房投资者,开一个公司要先买房,进城只能先买房或住宾馆,要么就只能露宿街头。那会是一种什么状况?

当然,出于照顾和尊重公众情绪考虑,笔者也不反对适度限制投机者。虽然比起楼市投机者来说,中国股市更是满盘充斥投机者,但适度投机有时也不完全是坏事,比如有利于资金流动,等等。而且,不论古今,房产、地产在全世界都有投资功能,要完全抑制投机性需求是不现实也是不可能的。但笔者还是有保留地同意适当减少和防范楼市投机者。

关键是如何区分投资性需求和投机性需求。其实我们过去一直都对投机性需求采取警惕甚至防范措施,但效果并不明显,原因何在?就在于没有严格准确地区分投资和投机的区别,把二者一锅烩,在严厉打击投机时往往把正常的投资行为也一并打击了;为了鼓励投资时则又把投机行为一并放松了。结果导致一管就死一放就乱的局面循环出现。

我们现在通过限制二套房的办法来限制投机行为,就是一个不得要领的政策。比如提高二套房首付和利率,不仅打击了改善型、养老型需求(比如有人要在老家或在自己居住地附近买房给老人住),而且对真正的投机性需求起不到打击作用。原因在于:投机与投资的最大区别是投机者往往是手持大量现金的短期持有者,利率提高和首付提高对其影响不大,不少投机者甚至手中随时持有几百几千万元现金(2010年初疯狂的海南炒房者即是如此),一遇到机会瞬间全款拿下,再过几个月甚至更短时间就迅速脱手。

当然,也有人会说,人们有一套房就够了,对于真正需要改善性住房的人来说,有了足够的经济实力才来改善。因此,通过二套房以上的“去银行杠杆化”,的确能够在相当程度上对投资者形成限制,不会“误伤”改善性住房需求者,因为既然是改善性需求,就要在满足一定的实力条件下再来改善。

房本或交契税不满5年要缴纳5.5个百分点的营业税,对投机的卖房人来说也没有任何影响,因为在卖方市场下,税费几乎毫无例外地转嫁到了买房者手里。

因此,我们现在通过提高二套房贷的首付和利率,并且增加不足5年年限的二手房税费的办法,可以说对打击投机性购房者是南辕北辙的。它不仅不可能抑制投机性购房,并且还有间接抬高房价之嫌,因为所有的税费成本最终都要转嫁到房价中来。

那么,投机购房的真正要害在哪里?在于时间!除非有特殊原因,否则,短期内买进又卖出的房源多数可以认定为投机性购房。只要我们从“时间”上严格把关,就完全可以对投机性购房实施精确打击。投机者要全款买进房源,那是上帝也没有办法的事,但政策可以对他的短期出售行为加以严格区分和限制,根本办法就是在其出售行为中消除银行的“杠杆效应”。必要时也可以增加税费。投机者要卖房吗?可以,法律也无法限制你的产权自由,但是政策和法律可以规定,如果不足两年或者不足一年卖房,买方不管是二套还是三套房,利率都可以优惠,这只取决于买方的资质和信用度,但是首付却要大幅度提高,首付必须是80%以上甚至银行拒绝贷款!这样,基本上就只能是投机者本身来接盘,银行的杠杆效应被降至最低,住房投机者的交易行为就相当于受到了最大限度的限制。简而言之,相当于形成了一道无形的防火墙,把投机市场和正常的自住与投资市场隔离开来,使住房投机行为被限定在数量不一定很庞大但能量十分了得的投机者之间,形成了一个相对独立的、与自住需求和正常投资井水不犯河水的“住房投机市场”。

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