过度追求大户型可能不适合当前人口情况

原因之三是过度追求大户型

这方面的问题其实与缺乏差异化市场供应是互为表里的。2009年12月,中国房地产老大王石在接受《华尔街日报》采访时说,与西方人对房子的观念相比,亚洲人更在乎房子是不是自己的。比如西方很多有钱人,在曼哈顿租房子住。但亚洲房屋自有率比例比西方人高。日本1960年的统计数据,100个家庭拥有房子的比率是96%,而中国现在才是70%。从这个比例来看,中国还在城市化,每年有1 400万人进入城市,不包括人口的自然增长,拥有房子的数量现在还是在大量增长中,这不构成问题,但问题是住房的大小问题,是不是需要住这么大。现在中国城市人均的住房平米数是比较高的。大就是浪费,建筑还不环保,更是浪费。房屋质量也不高,你会发现很多20年前盖的房子,现在就要拆,也造成浪费。欧洲主体户型平均面积120平方米,而中国现在也是120平方米,德国人人高马大,亚洲人身材小得多,人家收入比你高得多,所以我们的平均面积显然是大了。

我们与日本的情况还有不同,日本国土面积小,一家人拥有一套房子足矣,中国的现实是国土面积辽阔,不仅在老家乡下有一套(栋)房,而且在工作的城市还应该有一套房。

问题是我们的房子户型设计的确太大了。俄罗斯前总统、现总理普京2009年公开财产,只有77平米住宅,一个停车位,两辆分别产于1960年和1965年的伏尔加汽车,一辆1987年产的拖车,1 500平米土地,圣彼得堡银行的230份股票(1997年认购,当时每股1卢布),2008年收入462.2万卢布(约14万美元),外加军人退休金10.06万卢布(约3 048美元)。

我们真的需要住60平米开间、90平米一居的大房子吗?我们真的有那么奢侈的资本吗?z-f监管不力,开发商一味追求经济利益,忽视企业的社会责任,把经济适用房也建成两三百平米的复式建筑以追求更高的利润。现在z-f终于意识到了,规定廉租房不得大于60平米,也算亡羊补牢。

但是市场上提供小户型小房型的企业还是太少了。

z-y党校周**教授曾经撰文《高房价或造就中国城市化四大“景观”》认为:目前中国城镇和城市的高房价,阻碍了农民从农村向城市的固定性和永久性转移,而且,农民进城的就业和收入状况既不如东亚,又不似印度和拉美,可以居住在贫民窟中,与家人团聚和减少流动。中国在农民进城居住方式、人口流动和财产及收入分配方面,可能表现为以下“景观”:一、人口“工棚式、集体宿舍式和简陋租赁式”转移;二、人口长期(多年)在城乡和区域之间剧烈流动;三、将形成大规模的城乡无房流浪人员;四、城市中将形成食利房东和交租农民工两个阶层。

笔者认为,其实让进城农民也拥有自己的产权房,并非一件比登天还难的事情,并非只有z-f提供保障房和农民自建贫民窟的自古华山一条路,也未必非得通过城郊或城中乡村两级z-f建的小产权房(事实上小产权房由于没有贷款支持,反而多数成为富人的囊中物)。有的地方z-f,想给大量的农民工提供廉租房,甚至廉价房,实际上只是一个空想乌托邦。从人口规模上来看,未来有5~6亿人口转移入城镇。即使我们的未来经济飞速发展,在养老、医疗甚至教育等公共服务都大量欠账的情况下,要想由城市z-f向如此巨大的人口提供需要巨额资金支持(不论中外,房子往往是许多人终其一生最大的一笔财富)的廉租房或廉价房,显然是一种不切实际、根本不可能操作的幻想。

未来城市,在不伤及房地产的市场化基础和现有房地产格局的前提下,其实可以通过小房型的住宅建设满足目前被市场和z-f保障双双排斥的多数进城农民的住房需求。土地仍然可以招拍挂出让,但z-f应该允许建更高容积率的房子;户型比今天做得更小,单价不低但总价很低。向中国香港、日本乃至西方新兴的一些中高产职业阶层学习,房子迷你而舒适。

笔者一段时期以来对此多有呼吁,但迄今为止没有看见过有企业家和z-f机构愿意为此付出努力。为什么会这样?一方面是z-f没有有意地提倡并加以政策引导和支持;另一方面的确如一些开发商所言,中国的有钱人太多(且因为贫富差距太大导致有钱人太有钱)。而z-f目前有计划供应的土地不足(供应太足地价就上不去,更不能地王频出)。这样一来,现有土地产出的楼房还不够有钱人消化的,哪里轮得上替穷人盖房?须知,挣有钱人的钱比挣穷人的钱容易多了。这是一个简单的、千古不易的经济学常识。

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