地价如何影响房价的?

地价如何影响房价

2009年全国“两会”上,全国工商联的一项调查显示,房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高,达到58.2%。有声音据此表示,房价过高原因在于地价高昂。要降房价,先要降地价。不久后,在国务院新闻办举行的发布会上,国土部副部长鹿**介绍了该部一项相关的专题调查。国土部调查了620个房地产开发项目,选取了东部、中部、西部不同的类型。结果显示,目前中国地价占房价的15%~30%,平均为23.2%。鹿**称中国的地价房价比低于欧美及亚洲近邻。他还表示,地价是影响房价的重要因素之一,但不是决定因素,决定房价的根本因素是供求关系。发布会后,鹿**透露,上述15%~30%的比例,并不是说地价房价比最高为30%。据调查,最高的达到40%,“但北京并不是最高的”。具体的调查结果,国土部将会公布。

事实上,房价和地价的关系有三种计算方法,会得出截然不同的结论:

第一种计算方法,是当前平均房价和平均地价的关系。比如北京土地部门发布的一份监测数据显示?2008年第一季度,北京居住用地价平均为5 707元/平方米。而据北京市统计局的数据,当年四环以内住宅期房均价为15 581元/平方米。如果扣除政策性住房因素,四环路以内住宅期房均价为16 892元/平方米。据此,北京的地价与房价比,估算值在35%左右。

第二种计算方法,是具体项目的直接地价和房价的关系,这种计算方法得出的地价占房价比例最低。由于土地从购买到开发销售有2~3年的间隔,在此期间房价会随市场变化和区域地价的上扬而不断调整。这时在房地产销售过程中,开发商就有一笔利润来自城市土地溢价。土地溢价由城市化和区域不断成熟而驱动。

第三种计算方法,是当前区域房价和当前区域“地王”的价格关系。这种情况下,地价占房价比例最高。各地市场上屡屡出现地价高于房价的现象,被人们形象地称为面粉贵过面包。

第三种计算方法最不“科学”,但往往最能反映出地价影响房价的关系,常常是某地一个高价“地王”一出来,马上就带动了周边房价的飙升。以北京市广渠路10号地为例,该地块 7万平方米左右的体量拍出10.22亿元高价,合楼面价达15 000元/平方米以上,这个土地价格甚至高过了周边部分项目此前刚刚打出的开盘价,区域价格立刻被明显拉升,反应最迅速的正是周边二手房市场,“最近不少挂出房源的业主纷纷给我们打电话,要求暂停出售,或者直接提价15%以上,最主要的原因就是周边土地价格不断攀高,很可能拉动区域房价,二手房业主都愿意再等等,期待更大价格的上升空间。”西大望路某知名中介门店销售员小王接受采访时表示。采访中了解到,受广渠路10号、15号地影响,广渠路和大望路周边二手房坐地起价,乐成国际、珠江帝景、石韵豪庭、富力城等重点项目二手房价格普遍上涨,中介报价纷纷上调1 500~2 000元/平方米不等,区域二手房价格普遍从15 000~18 000元/平方米上涨到 17 000~20 000元/平方米,甚至更高。富力城有的业主更是报出了3万元每平方米的天价。而这个价格,应该是广渠路10号地未来的赢利价格。

也就是说,在天价地王的刺激下,房价是被提前透支的。这就是“地价推高房价”的内在机理及根源。因此,哪怕我们根据“最符合实际”的第二种计算方法,得出并非地价推高房价的结论,这个结论本身也是不科学的。

当然,在城市化过程中,房地产开发没有土地增值溢价几乎是不可能的。但是z-f应该有能力去控制“天价地王”的产生,使房价上涨维持在相对合理的水平,而不是过度透支未来。

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