土地出让金高是房价居高不下的因素之一

一方面,征地、拆迁制造了大量房地产的“被需求”者,但是过低的货币补偿而不是就地实物补偿方式使多数被需求者无法实现就地回迁的居住梦想,一批批的人被从城市中心“赶”到城市周边的偏远区域。

另一方面,z-f全面垄断土地一级市场,市场“计划征地计划供地市场化竞价拿地”模式,再加上z-f的土地储备模式(实际上就是z-f囤地,与开发商囤地赚取土地升值收益并无二致),导致土地价格占房地产开发的成本过高。

与此同时,由于一级土地的高度计划性、可控式供应,开发商也可以通过囤地、囤房等办法囤积居奇,与地方z-f一道分享土地升值的巨额收益。而最终,土地使用年限的减少(按规定住宅土地使用年限为出让日起70年,商业用地使用年限为40~50年)和房价上涨的成本,则全部由购房者承担。

在土地一级垄断的背景下,“需求增加——价格提高——供应增加——价格降低”的市场规律基本不起作用,再加上房地产市场不可移动的不动产特征,人们趋之若鹜的中心城市和城市中心的房价上涨刚性格外突出。

与计划经济时代城市周边和山上活跃着大量“违章建筑”相似,在今天的土地垄断制度下城市周边也活跃着大量乡村两级z-f悄悄许可、在农村集体所有土地上盖的没有县一级房地产主管部门颁发房产证和土地证的“小产权房”。据2007年8月10日的《市场报》报道,小产权房的比例在北京当时占到20%,在天津,郊县地区小产权房销量占到整个市场的20%。另据报道,同一地区的小产权房普遍比大产权房价格低30%左右甚至更低。

这些“小产权房”同样由正规开发商开发,品质并不亚于同类“大产权房”。“小产权房”价格低的原因到底何在?这也不是秘密——在于省去了三部分费用:一是购地成本,二是各种税费,三是由土地和房地产市场管制造成的“公关成本”甚至“腐败成本”。2007年6月29日的一份媒体调查报道,可以清晰地告诉我们税费和土地成本到底是多少。以北京市房山区一个名为“加州水郡”的项目为例:除了承担约1 902元/平方米的土地开发成本,另外以8 000元/平方米售价保守计算税费,每平方米楼面需缴纳企业所得税2 300元、营业税240元、城市维护建设税400元、土地增值税80元、耕地占用税8元以及契税240元。即便不算上述6个主要税种之外费用的缴纳,“加州水郡”每平方米楼面税费总额已达3 268元,购房者付出8 543元/平方米购买的商品房价中,有38%将作为税费而缴纳。加上正常土地交易1 902元/平方米的土地成本,连带地价和各种税费总额达5 170元/平方米,以8 543元/平方米房价计,地价和税费成本占房价的61%。这里还没有算只有房地产商心里最清楚的所谓“公关成本”或“腐败成本”。

如果允许土地自由入市,则不仅房价有希望得到较为合理的下降,而且因征地、拆迁而导致买不起房的现象也会大为减少。

地价升值是z-f和开发商以及房地产投资者共同的利润源泉。房地产开发商虽然在土地垄断中也赚取(分享)了巨额垄断利润,但除非他们捞一票就走人,否则,如果还想在房地产市场混,他们的巨额收入最终还得投入到更多的买地竞价游戏中去,因此,土地垄断的最终和最大受益者不是别人,而是地方z-f。

历史上,国人不必因房子而痛苦,一个最重要的原因,在于土地、房产产权属于私人,个人情况各异,房价难以人为操控,反映的是市场的真实水平。而如今,地方z-f为了获取更多的土地出让金而有意推高地价。另一方面,则是暴力拆迁一再上演,侵犯《物权法》赋予人们的合法权利。

仅z-f土地收入一项,全国土地出让金2007年近13 000亿元,2008年为9 600多亿元,2009年全国土地出让收入15 910亿元(全年GDP为33.5万亿元)。地方z-f从中获利很大,土地出让金已是地方财政的支柱;而房地产商在富豪排行榜上占据如此之多的席位,远远超过其他行业。以北京为例,北京市财政局发布的信息表明,在全球经济哀声一片的情况下,z-f财政收入仍然“一枝独秀”,2009年北京市级财政收入达2 026.8亿元,增收10.3%,GDP总量约为11 346亿元。

这其中,土地收入居功至伟。据新浪地产统计,2009年北京市国土局共成交地块245块,其中经营性地块133块,总成交金额约923亿元,相当于过去两年的总和。照此测算,今年北京市的土地收入占财政收入的比重将进一步加大,高达45%,而土地收入对GDP的贡献也将达8%。

土地收入的这份成绩单,还是在原定于2009年12月入市交易的CBD“中服地块”最终未能按期入市的前提下完成的。中服地块预期将拍出80~100亿元的高价,如此计算,北京市的土地收入将占财政收入的一半以上。

而根据此前的统计数据,北京2008年共成交地块142宗,成交地块面积988.5万平方米,总成交金额502亿元,占北京市财政的27%。

北京只是全国土地财政的一个缩影。不从根本上解决土地财政问题,要打破土地垄断,难;房地产政策要保持稳定与严肃,难;拆迁过程中要真正全面系统地考虑和维护被拆迁人利益,难;房价要实质性地下降,更难。

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