地方财政过多依靠土地出让收入的是高房价因素之一

为什么很多老百姓买不起房

既然前面说了那么多高房价的合理性甚至必然性,那么就要问一个最严峻的问题,为什么多数普通老百姓买不起房?其中的原因也是多种多样的,有制度方面的原因,也有观念方面的原因。但有一种说法是似是而非的,就是说中国地少人多,土地缺乏。事实不是这样的。一切财富的价值都是因人而生因人而灭,只有人流济济的地方,土地和房屋才彰显其价值。我们的症结在于真正适合自由聚居、自由展业的地方太稀缺,而不是因为土地太稀缺。只要适当提高容积率,就可以在有限的土地上盖出比农村民居多得多的房子。

原因之一是土地垄断

1994年,为了解决z-y财政紧张的问题,我国实行了分税制改革,紧随而来的问题就变成了“事权下压,财权上收”,地方z-f的财力捉襟见肘却要承担大部分公共服务职能(尤其是义务教育,因为迄今为止我们在社保、医保、住房等其他方面的z-f承担基本上是空缺的)。1998年之后的住房私有化和z-f土地出让及其后的土地储备制度,给了地方财政救命的稻草。中国的房价折射出的是中国的住房制度问题、土地供应制度问题和金融制度问题。在土地制度问题中,最主要的是解决地方z-f的土地财政问题。如果不把z-yz-f和地方z-f的事权、财力划分得更加对称,地方z-f的财政过多依靠土地出让收入的话,高房价问题是很难解决的。

而至为根本的,是土地垄断问题。按照中国的《土地管理法》规定,中华人民共和国土地分城市国有和集体所有两种,城市居民只是租用国有土地,没有权利将房屋下面的土地进行自由出售;农村居民更没有权利向城市居民自由买卖房屋和土地。所有用于房地产开发的土地,必须经过z-f“一级开发”后才能上市交易。其中一个必不可少的环节是z-f的征地和拆迁过程,这个过程名义上是开发商在进行,实际上是z-f在进行。

在此过程中,被拆迁户、被征地者与拆迁、征地者之间没有什么平等可言,没有平等便没有“皇帝”与“磨坊主”们的利益协调,拆还是不拆、征还是不征,都是“皇帝”们说了算,给多少“补偿”,也是“皇帝”们说了算,不容置疑,不容商量。而且,被拆迁、被征地户没有权利和开发商直接谈判,因为中间横亘着一个z-f,法律规定它“必须”在中间插一手,就是由它插一手,将农村土地或城市房国有化后,开发商们才能使用(法律规定非农用地只能从“国有土地”中购买)。在此过程中,z-f获得了几十至几百倍的土地差价,而农民获得的实际征地补偿基本上不到地价的5%,城市居民获得的拆迁补偿不到地价的40%。这就导致被征地和被拆迁户被迫丧失购买力。

2009年12月19日《新京报》有一则报道说,“拆迁评估一般为市价的40%”。一般情况下,土地开发招标确定开发公司之后,中标开发公司就成了拆迁人,对所开发地块进行拆迁,取得立项、规划、用地许可、安置补偿证明等一系列文件后,开发公司申请拆迁许可证。

在拆迁前,z-f部门会委托评估机构对所拆迁土地进行评估,根据《拆迁条例》等文件确定的市场价原则,要按照周边商品房售价对被拆迁人进行补偿。

“但是从实际情况来看,评估价往往远远低于市场价,一般仅为40%”,长期进行拆迁案法律援助的北京盛廷律师事务所律师张*说,因为评估机构经过改革后与z-f脱离,多为私人公司,其收费是按照拆迁面积来收的,为了获得后续业务,评估机构会选择听命于拆迁人,在拆迁人的要求和暗示下进行评估。

之后,开发公司通常会将拆迁委托给一家拆迁公司,按平方米计算,劳务费大约为30~50元/平方米不等;开发公司经常把拆迁补偿也打包给拆迁公司,这样的话,对于拆迁公司来说,补偿越少自己的利润就越高。

按规定,拆迁公示应是贴在被拆迁范围内,至少15天。据知情人士透露,实际操作中,许多拆迁公司刚把公示贴好照完相就撕掉;或者去公证处做个拆迁公示,然后马上就撕掉。被拆迁人根本不知道进行了拆迁公示。

拆迁公示之后,如果被拆迁居民对补偿方案不满,拆迁人应与其进行协商。“但现实是被拆迁人往往人数众多,很难形成合力和统一意见,甚至他们都不知道有这个协商的权利和程序”,而拆迁人也往往不会提前告知他们。

因此,很多案例中,拆迁公示之后,拆迁人就开始申请行政强拆,由此导致很多纠纷。

城市居民房屋被拆迁得到的货币补偿相对还是较高的,农村居民被征地得到的补偿就更少了。举一个小小的例子:2003年,记者从上海市康桥工业区管委会了解到,国家征用农村集体土地的补偿标准,一般地块是3 500元/亩(不及一个地级市普通公务员三个月工资),土地条件好的或许可以达到5 000元/亩。如果有人要在康桥工业区投资办厂(非乡镇企业),按照《土地管理法》第43条规定,需要使用土地,必须申请使用国有土地。那么,国有土地的使用费是多少?康桥工业区管委会告诉记者,工业项目是25万元/亩,房产项目则要100万元/亩,教育项目低一些,也要20万元/亩。也就是说,国家(实际上是由各级z-f“代表”)3 500~5 000元/亩的征地费(收购价)和20万~100万元/亩的国有土地使用费(售价)价格悬殊得太可怕了!达40~285.7倍之巨!

“如果说计划经济时代的‘剪刀差’让农民付出了6 000亿~8 000亿元的代价,那改革开放以来通过低价征用农民的土地,最少使农民蒙受了2万亿元的损失。”在2003年年初举行的“长安论坛”上,国务院发展研究中心副主任陈**以上海浦东为例一语惊人。他以浦东为例——开发浦东时向当地农民征一亩粮田补偿2.3万元,一亩菜地补偿2.8万元,另外再投入六七万元完成“七通一平”工程,等出让给开发商时,已高达二三十万元一亩。

如今,各地的征地、拆迁补偿价格有了很大的提升,但提升速度更快的是土地出让价,征收价格和出让价格的倍数差距不是在缩小而是在扩大,全国各地各级z-f仅土地出让收入一项每年就以万亿元计。z-f实际上成了全国最大的房地产开发商。

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