从老龄化和城市化完成的角度看,若干年后城市住宅可能过剩

当然,就像所有人都会生老病死一样,中国的高房价也不会永远如此上涨。但它的破裂或者软着陆应该是在二三十年以后。随着中国城市化进程的完成,随着住房更新换代基本完毕,随着中国人口高峰的过去,随着市场化的“财富还乡”的自然完成,区域发展不均衡得到极大的缓解,多数人在城市和乡村都同时拥有了住房,房价的下跌必将成为现实。

根据人口专家的预计,30年后的2040年,我国老人将会超过4.3亿,占总人口30%以上。这时随着人口高峰期(20世纪50~60年代)出生的人逐渐去世,大量的房子会空置出来。这时候房子很可能成为廉价的过剩产品。当然,区域性很明显,就像今天农村的衰败一样,这个过剩首先是从农村和中小城镇开始的。那些中心城市的中心地区以及自然条件优越、基础设施先进的适合富人建豪宅的地方除外。

另据2010年2月24日《新京报》报道,国务院专家称农村人口30年后将减至4亿。中国过去30年来,城镇人口增加了4亿人。目前中国城镇人口规模已经达到了6亿人,还有7亿多人在农村(不包括1.7亿~1.8亿已经离开农村到城镇居住半年以上的人群)今后很长一段时期内,农村向城市的人口迁移不可避免,预计30年后,中国农村将只有4亿人口。

也就是说,无论从老龄化城市化完成的角度看,30年后,城市住宅将有可能出现过剩。当然,更新换代是任何时代都离不开的旋律。

“6 540万套闲置房”的真相

2010年3月14日,著名的中国房地产唱空派人士牛*在其博客上发文称:6 540万套闲置房将引发中国版次贷危机。文章迅速引发众多跟帖和转载。文章称:

据社科院城调队调查显示,中国660多个城市现有空置房6 540万套,可供2.6亿人居住。目前,社科院城调队没有证实这么大量的房子为什么空置。

社科院城调队说,全国闲置房共有6 540万套间,在建房有1 250万套间,如果以每套间3人居住来算,闲置房和在建房相加共有7 790万套,可供2.6亿人口居住。我国城镇人口为5.5亿,假设这个7 790万套的50%投向市场,就可供1.3亿人口使用。7 790万套间是社科院从全国各地供电公司调查的数据。标准是,每户每月电表零读数,且6个月以上。

笔者对该数据表示怀疑,网络上遍寻其信息来源,但无论百度还是谷歌,搜到的信息源几乎无一例外地来自牛*本人;搜寻中国社科院网站,也找不到所谓“城调队”的踪影。3月15日是消费者打假日,下午3时45分,笔者打电话到中国社会科学院总机851959*9,接线小姐很断然地否定社科院有城调队这么个机构。我说网络上有人说有,她说那你去问他!

笔者的怀疑还来自本人长期以来对中国城市化的关注。平均每座城市将近十万套房屋(可供30万人居住)的空置,是一个极其庞大的可怕的数字。中国的绝大多数城市还是小城镇,超过30万人口的城镇也许还不到城镇总数的一半。2009年9月17日国家统计局发布的报告显示,我国城市数量已从新中国成立前的132个增加到2008年的655个,其中100万人口以上城市已从1949年的10个,发展到2008年的122个。在这里,全国城市总数量还不到牛刀说的660座。当然,也许2008年后的2009年,中国多出了那么5座以上城市。但即使如此,像北京、上海这样千万人口的城市,要有多少空置才能拉平全国平均每座城市10万套的空置量?

即使数据来源并非空穴来风,但笔者还怀疑牛*先生偷换概念,用“城市空置房”代替了“全国闲置房”!这在牛*的博文里可以找到蛛丝马迹。其前面说“中国660多个城市现有空置房6 540万套”,后面说的则是“社科院城调队说,全国闲置房共有6 540万套间”。到底哪一个是真的?

如果是后者,我要说,实际空置房屋可能还不止6 540万套间。因为我国城乡既有建筑面积达430多亿平方米,其中2/3在农村。根据中国社科院发布的2009年《农村经济绿皮书》指出,农民住房空置率已经达到30%左右。仅农村空置房屋一项,就达到86亿平方米。而6 540万套间平均每套100平方米,也不过65亿平方米。当然,农村空置住宅有可能平均每套远高于100平方米,这样就可以反过来解释为什么只有6 540万套空置。
中国城镇的住房总量已超过了140亿平方米,其中一半多是1998年住房商品化以后的产物。自1998年以来,全部住宅竣工总量约为74亿平方米(只有这部分才有可能有商业贷款),其中商品房住宅竣工总量约为45亿平方米,这之中还包括了一些商品房被单位购买后又房改化的房子,也包括部分经济适用住房、廉租房,占140亿平方米中的32%。真正的商品房只占25%左右(扣除房改房、经济适用住房、廉租房等配建的房子)。这么多新建的、代表中国当代最高居住水平的商品房,怎么可能大部分空置呢?

综上,我认为,中国城市不可能空置那么多房屋,即使真有那么多空置,也是城乡空置的总和。

即然城乡空置房屋总量如此惊人,也不会引发牛*危言耸听的所谓次贷危机。因为牛刀对次贷危机的判断,是建立在一个不合理的假设基础上:“一般认为,这些没有人居住的房子,大多为楼市炒家进行投机购买的。而楼市炒家的用于炒楼的资金,有很多是2009年在银行宽松的信贷政策下,从银行拿的贷款。”2009年全国房地产销售总额是43 995亿元,哪能售出6 000多万套房呢?按牛*的逻辑,平均一套房才67 000元,而2009年1~11月全国房价住宅销售均价达到4 600元/平方米,那么平均一套房才14.56平方米,咱们大中国成了小人国了!

更真实的可能是:中国的确是有大量的空置房,但那些更多的是农民进城打工后在乡村留下的农房,以及城市一些不适合人居的旧房。它们多是没有贷款的房子,根本不可能给中国带来所谓的次贷危机。相反,这些房子的大量空置,正说明中国的房地产需求方兴未艾。

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