房产泡沫到底有多大,房价什么时候暴跌?

房价的第五个支撑:中国正处在迅速发展的工业化时期——兼谈中国会不会重蹈日本和香港房地产泡沫覆辙

改革开放以来中国年均GDP增长10%以上,而欧美等许多发达国家充其量百分之二三,很多人据此认为这是中国奇迹,甚至抬高为“全球经济一枝独秀”,更有甚者将其上升为某种“制度优越性”。其实这是缺乏经济学基本常识的体现。

现代社会经济发展一般可分为前工业化时期、工业化时期和后工业化时期三个历史阶段,不同历史阶段的产品特征和经济增长表现存在极大的不同。前工业化时期,一切生产皆是易耗品,像房屋这样的东西甚至都得每年重修或者推倒重来,如果用现代经济评价指标GDP来衡量,每年的GDP是非常高的,但并不等于人们的生活质量和生活水平高。工业化时期,GDP处在一个很高的水平上,社会生产则全面进入耐用消费品时代(包括铁路、公路、住宅等)。后工业化时期,多数消费品都已经耐用品化,GDP自然很低。这个道理很容易理解,就像人在不同的成长时期生长的速度不一样,但“品质”却不可以直接比较。

欧美、日本等世界发达国家已经处于后工业化时期。美国人在自己的任何一处居住的土地上,平均半小时车程可到达一个机场。中国正处于工业化时期,现如今全国只有140个机场,2015年的目标是达到250个,即使目标达到,国人平均也需要一个半小时车程才能到达最近的机场。

有人说,中国的房价如此疯狂,必然要步日本和香港房价泡沫的后尘。这样说同样没有注意到今天的中国和当时的日本及香港处在不同的工业化历史进程这样一个事实。

20世纪80年代到90年代初,日本——这个曾经红极一时的经济体开始陷入泡沫经济危机的泥潭,难以自拔,直到现在还处于恢复期。当前,从经济学家到平民百姓,许多中国人都在议论人民币升值、房价大涨、股市飞涨,这一切经济的表象与日本当年何其相似。有一些人提出了善意的担忧,中国是否会重蹈日本的覆辙?

但这样分析同样忽视了中国的另一个事实,就是中国的区域差距非常大,房价差距也非常大。北京市中心的房价可能在3万元每平方米以上,但西部某城市中心的房价可能不到1 500元每平方米。

任**在他的博文中写道:北京市人均GDP 10 000美元(2009年度,下同),比中国人均GDP约3 600美元高出约1.77倍,比全球人均GDP 8 000美元高出25%。如果北京的农村人口人均GDP为5 000美元,则城市人口的人均GDP就超过了15 000美元,约等于世界人均GDP的2倍,成为发达国家的水平。如西城区人均GDP就超过了30 000美元,进入了世界的前列。因此北京的房价就在这种人均GDP的巨大差异中颠簸,满足高GDP创造者需求的是奢侈型消费,满足平均GDP创造者需求的是改善型消费,而那些低GDP生产者的则需要z-f的帮助或保障。如果硬要按人均GDP和平均房价来制定政策,就一定无法满足不同的消费需求,并破坏市场的调节力。

日本的国土面积是中国的二十五分之一,所以很快完成了工业化,才会有后来的房地产泡沫破裂;香港房地产泡沫也是在后工业化背景下形成的。

未来20年,广袤的中国大地上,无论城市还是乡村都还要建造大量新住宅,一面是为了满足富裕居民升级居住环境和“衣锦还乡”财富还乡的需求,另一方面也是为了给城市贫困人口和城市新移民提供住房。中国仍然需要大量的铁路、公路、桥梁,特别是住房——这正是中国长期投资繁荣不会破灭的原因所在。

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