长期房价由城市化决定,短期房价由货币供应量即政策决定

早在2000年,诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨就断言:影响21世纪人类社会进程最深刻的两件事情,一是以美国为首的新技术革命(互联网即是见证——注),二是中国的城市化运动。许多人没有牢记这一点,将会错过很多变革和投资的时机。我想强调的一点是,中国的城市化运动,更惊心动魄的是大城市化运动。而大城市化运动的过程,必然影响到房价

笔者十余年来一直呼吁中国应着重发展大中城市,而且坚信大城市化的发展方向不可逆转,即中国的大城市化发展是不以任何人和组织的意志为转移的自然历史规律,并且提出了“高密度城市化救中国”的概念。这方面的理由,除了经济还有文化、制度等方面的理由。即使大都市采取对外来人口极端排斥(如户籍壁垒)的态度,也无法阻止人口从贫困地区、低效率高内耗地区向城市尤其是大城市发达地区迁徙和转移。

中国的权力关系和制度文化是,越到基层,越到人口稀少的地方,经济、文化和社会资源的权力单极化控制和垄断特征就越明显,“关系社会”的羁绊也越重,各种拉帮结派的窝里斗内耗也越显其威力。

这种情况,只有在100万人口以上的大城市才略见改观。城市越大,内耗越小,竞争的公平性、个人的自由度就越大,城市的聚集效益和经济效益也越高。虽然超大城市的交通不便等抵消了其中一部分效益,但是,相比较而言,对于个人来说,由交通等因素造成的时间、精力损耗,比起人与人之间过于复杂的人际关系损耗和过于严密的权力资源控制而言,几乎可以忽略不计。在大城市,有梦想且不懈怠持续努力的人终会海阔天空!这就是中国大城市最根本的魅力之源!在一个小地方,要想赤手空拳改造一种文化传统,或许只能用“难于上青天”来形容,但是在一个庞大的都市圈内,海阔凭鱼跃,天高任鸟飞,先进文化的胜出几乎不费吹灰之力。这就是为什么中国的三大都市圈(北京、上海、广州)有那么多对“外来人口”的种种制度的、观念的歧视,但“外来人口”仍然奋不顾身地奔涌而来,如蛟龙入海,似江河奔腾。

阿根廷的法学教授马里亚诺-格龙多纳曾经这样论述文化与经济的关系:经济发展是一个文化过程。理由是短期的经济行为可以由经济逻辑来解释,但长期的经济行为靠经济逻辑则无法给出答案,必须求助于文化逻辑。格龙多纳认为,个人、家庭、民族、国家莫不如此。就个人或者一个家庭来说,长期赚钱的目的在于用货币来达到非货币的目的,如人们所追求的幸福、自由和安全。长期经济行为的目的在于当人们的衣食温饱获得基本满足后,必须面对非货币的文化命题:幸福、自由、尊严、慈善,等等。短期经济行为使货币目的得以实现后,接着文化目的就快速替代经济目的。文化价值观最终决定经济发展的程度。当然,非经济的目的并不是反经济的,而是亲经济的。格氏指出,文化在整个经济发展过程中起着指引作用,因此一个国家或者一个家庭的不富裕,也可以归因于其文化心态的指引。他的结论是:从一个国家或地区文化观念上的某种特征,就可以判断其文化发达的程度。只要具备了某些特征,一个国家或地区即使现在不发达,一段时间后也会发达起来。

我的意思是,中国小城镇和乡村脆弱的z-z、经济和文化生态,决定了中国的发展必经大都市圈——中等城市——小城镇和乡村的“城市包围农村”的过程。中国的人口迁徙和房价涨落也必然遵循此顺序。

上面说的房价是长期房价走势。长期房价由城市化决定,但短期房价由货币供应量即政策决定。这就是为什么2007年房价高峰之后,会有一个暴跌的过程(此番“暴跌”还有全球金融危机的原因)。一项针对2002—2006年相关数据的分析结果显示:房地产信贷供给每增加1%,房价就增加0.45%;反之亦然。

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