城市化决定房价上涨,一线中心城市房价容易走高

高房价的第一个支撑:史无前例的城市化运动

国金证券首席经济学家金**2009年发布“惊人之论”:城市化决定房价上涨,5年内京沪房价会再翻一倍。这无异于给原本过热的楼市火上浇油。

金**解释说,我国正处于城市化进程加速阶段,城市的土地和房产由于相对和绝对的稀缺性而成为商品,而美欧国家已经完成城市化进程,土地的开发性溢价和房产的交易性溢价基本消失,住宅回归消费品的本质,消费价格指数中包含了住宅价格。“城市化将带来的是革命性社会变革,在未来20年的城市化中,5亿人的生活方式将发生彻底改变!”为了更好地说明城市化究竟会给我们带来多大影响,金**拿互联网的产生做了对比,“互联网给我们生活方式带来的变革大家有目共睹,到目前为止,互联网影响了3.5亿人,而城市化将使5亿人的生活发生变化,变化有多剧烈,可想而知。”金**认为,在城市化的进程中,非常有可能形成北京、上海两大超级都市,这两大超级都市的人口将超过总人口的30%,达到5亿人,未来的大北京将有3亿人,大上海将有2亿人。“在这个基础上,楼价应该涨多少?以今年1月1日的价格为基准,5年内至少翻一倍,北京、上海的房价很可能会突破30万元/平方米。”

金**说的5年内北京、上海房价可能会突破30万元/平方米,指的应该是最高房价,比如如今上海的汤臣一品突破12万元,北京的银泰中心突破10万元。普宅不会到这个价格,大家不必心慌。

但是他说的未来5年房价涨一倍,有没有这个可能?我记得大概是2003年的时候,建设部专家陈*做过两个预言:一是未来10年中国机动车保有量将达到1亿辆。目前这个预言大概5年就突破了。另一个预言,大意是说未来10年房价涨3倍。如5年过去,多数城市房价涨了1倍多,有的楼盘涨了2倍。

前不久潘**在世界各地考察了一番商业地产,感觉相比于国际上很多国际化大都市,相比于我们的房价收入,北京、上海的房价是偏高的,但他又认为,其他国家和地区的房地产已经失去城市化的支撑,因此北京、上海的房价有它的合理性。大意如此。

前些日子,我和我的爱人说过,和一位友人也说过,5年内某些区域的房价还会翻倍。这个观点,与金**的观点有不谋而合之处。大家考虑一下通货膨胀的因素,考虑一下工资收入增长的因素,特大城市局部区域房价5年翻番恐怕将是一个水到渠成温水煮青蛙的事实。今天想来是一个非常恐怖的事实,但它的过程,未必如今天想象得那么恐怖,而是伴随着房地产市场的起起伏伏,甚至,可以用跌宕起伏来形容。

对于金**所说的大北京将有3亿人、大上海将有2亿人的说法,我不敢肯定,但我自己有一个研究,就是:“经过近30年的中小城市化之后,中国将很快进入城市化的第二阶段——大城市化阶段。这个阶段,除了农村人口向中小城市迁徙的步伐依旧,中小城市人口向大城市、特大城市迁徙的步伐则会大大加快。大城市、特大城市的人口机械增长率至少将赶上甚?超过全国城市人口的平均增长率。如此,若按3%的年增长率(北京2009年一年靠外来人口支撑的机械性增长65万人口,远高于3%的增长率)计,2020年年初北京人口将在现有基础上增加45%,达到2 465万;若按4%的年增长率计,则将增加61%,达到2 737万。上海现有人口1 800万,到时则直逼2 900万。”我这里说的人口,指的是中心城市的人口。

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