房产税或物业税很难压垮房价的原因分析

房产税,征还是不征?

很多人把房产税或物业税当成压垮房价的最后一根稻草,千呼万唤它出台。实际这是一个极大的误解。开征物业税或者为了简便程序绕道房产税,根本目的不是为了抑制房价,也不可能抑制房价,不然在房价并不高的2003年,z-f干嘛要试点物业税

征还是不征,一直是各方争义的焦点。有人总结说,仅2010年5月份短短半个月,就有5个典型观点纷纷登场。一是国税总局新闻处处长:税收立法权在z-y,地方z-f没有权力出台新税种。二是财政部科学研究所副所长:房产税实施细则的制定权在省级z-f,地方可以通过实施细则将个人第二套或者第三套住房定义为经营性房产来操作保有环节的房产税,只需报财政部备案即可。三是国家发改委产业研究所所长助理:房产税至少3年内不会出台。四是财政部财政科学研究所所长:开征物业税势在必行,在方案设计上注重渐进。五是全国工商联房地产商会会长:年内国家可能出台房产税试点。

2010年5月31日,房产税话题再度成为业内外关注的焦点。据中国z-f网消息,国务院同意发展改革委员会提出的《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》中明确提出,逐步推进房产税改革。另据中国证券报报道,上海有可能成为首个对部分家庭住宅征收房产税的城市,并称有关方案已上报国务院。

这一回,一切应该尘埃落定了吧?事实不然。上海开征的消息已经反反复复多次,都是只闻楼梯响,不见人下楼。国务院的意见也是本来就在做的工作,并没有明确出台实施的时间。如果对民用住宅征物业税或房产税,目前条件并不具备,如果强行开征,会造成许多新的不公平。

第一个问题是要不要刨除土地价值?根据我国现行的房产税暂行条例,房产税以房屋为征税对象,按房屋余值或租金收入为计税依据。

但在确定税基时,以目前的市场化定价原则对房屋价值进行评估,必然包含土地的价值。而土地升值才是房价上涨的主要原因。在我国城市土地国有制度下,物业持有者掌握的仅仅是土地使用权,法定“住宅70年产权”所需要缴纳的“类租约费用”已包含在土地出让金之内。如果征税时没有刨除“土地”的价值,物业税或按评估值而不是按租金征收的房产税则有重复征税的嫌疑。

如果刨除土地的价值,那么房屋的初始价值就只有最高不超过2 000元每平方米的房屋建造成本加上税费和房地产商利润,这部分价值是每年都有折损的。显然,这不是物业税或房产税的初衷。

第二个问题是如何有效甄别征税对象。现在房地产问题的主要矛盾不是人们没有住房或没有房住,而是在城市或大城市没有属于自己产权的住房。不少人在小城镇或农村有房然后在大城市买房,那是征大城市房的税呢还是征农村或小城镇的?有的人在不同的大城市各有一套房,那么又是哪座城市对他征税?稍有差池,就会造成巨大的社会不公。

第三个问题是如何评估。根据《中国证券报》查阅上海住房保障和房屋管理局网站发现,目前上海注册房产估价师有1 351名。根据中房信提供的数据,截至2009年,上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3个工作日,按每套100平方米计算,上海1 351名评估师大约需要28年才能完成,还不包括期间新增房屋面积。除此之外,全国房产交易信息并未联网,因此,在全国范围内同时起步,公平是个大问题。

妥协的办法可能是只对增量房屋征收,且以每户家庭名下一定房产面积为“起征点”,如传闻中的上海对超出200平方米部分才征收;建议征收税率为0.6%。但这样不可能逼迫手中持有物业的人在短期内大幅抛盘,起不到平衡房价的作用。

而如果不管不顾公平评估且征收太狠,则会导致租金上涨消除房产税威力。一方面是业主大量抛盘引发出租房源减少,另一方面则是买涨不买跌心理导致一些人持币待购转买房为租房。这样又使房产税和租金之间达成新的市场平衡。

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