房价调控后什么时候抄底买房最好

上一轮调控加上突如其来的全球金融危机,使人们都不知道未来会怎么样。但在经历了2008年的低迷以及2009年的飙升之后,地方z-f、开发商及投资客,无疑变得聪明且从容了,他们对于房价继续上涨的心理预期的“坚硬”程度,远远超过了上一轮调控。因此,这一轮调控,房价刚开始下跌,持币待购的“抄底者”已经在虎视眈眈、跃跃欲试。

而开发商、投资者和普通业主方面,除非逼到资金链紧张或者急于用钱,一般也多采取“观望”态度,只要对未来涨幅的预期超过融资成本,开发商和投资者就会千方百计进行融资活动也不降价。包括与建筑商合作、将部分房源抵押给建筑商,甚至以较低价位“吸入”有实力的炒房团。

对于炒房者来说,尽管新政提高了首付或对第三套拒贷,但对有钱的炒房者影响不大。像温州投资客,原来的首付就在40%,现在改成50%,也只提高了10%。一次性购房也难不倒炒家。他们全额付款,然后把房子抵押给银行,再用抵押贷款滚动炒房。这样做,有时还有可能贷出比按揭贷款更高的额度,利率也可能比上浮后的按揭贷款低。银行不可能把所有抵押或按揭款渠道都堵死,毕竟那么大的流动性明摆在那儿,银行也面临巨大的贷款压力。

不排除一些开发商降价出仓以争取低价拿地,也不排除一些投资者降价出货以争取更低价格抄底

在此过程中,如何把握时机,如何抄底?应该是见机行事,以变应变,而不是机械地守着一定要等到什么时候、一定要等降到多少比例。坚持一定要抄最底的心态,其实往往是心里没底的表现。最低时买入最高时卖出,当然是人人都向往的最高境界,事后看,这种时机总会有人遇到,但事前这种时机总是很难预测。

这里有两种“抄底”心态,值得借鉴:

在小郭看来,不能一味等待抄底。他的一个朋友,2008年年底房价下行时开始看房,2009年春节后看中了东南四环的一套小三居,110万元。“那朋友老想着抄个底,后来一拖再拖,到了5月份,市场已转好了,买了同一个小区的一套两居,比之前那套小了8平方米,还贵了40万元!”

魏老师的抄底心态更有意思,魏老师自家住在西边的豪宅中,儿子刚上大学,就已经开始操心给儿子买婚房,“等中意的项目开盘,我差不多就出手了。房价现在不涨了,可我觉得到了我儿子那个时代它也得涨,抱着怎么抄都是底儿?心态,我就不会太在意万一买上房后短期内的跌价。”(《新京报》2010年5月28日)

为什么商业用房无须调控?

前面说到房地产的投资属性是房价上涨的原因之一。但是,如果我们仔细分析就会发现,同样是投资品,为什么商业用房无须z-f调控却不会非理性上涨,并且在很多时候,商业用房价格与住宅用房出现倒挂,商业地产还卖不到同地段住宅地产的价格!

即便是土地紧缺的北京、上海,2009年年初至2010年4月底,住宅价格上涨了百分之六十、百分之七八十甚至更高,但是写字楼价格一直保持稳定?年均价格上涨幅度也比住宅低得多。原因何在?原因在于写字楼和商铺有租金回报率这个天花板限制着。收益率要超过贷款利率,租售比不超过1∶250高限!

再进一步思考,会发现商业地产有很大的弹性空间而住宅的需求弹性却很小。比如:住宅平均每人应该达到20平方米,这20平方米的一个空间最大程度也就是容忍两三个人。而且随着人们生活水平的提高,人均居住面积还要不断扩大。

而商业地产走的是另一个方向:如果一个100平方米的店面,服务500个人可以保本持平,说不定它可以扩大10倍、50倍的服务对象,只需增加员工就够了。而且,出于降低成本提高利润的考虑,公司总是倾向于用最小的面积服务最大的客户与人群。

这又反过来说明一个问题:我们的城市规划部门在规划和分配地产格局的时候,是否留给商业地产的地皮太多而住宅地产的土地供应明显不足呢?不然,为什么北京方面要严格限制“商转住”,而不是限制“住转商”?

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