房地产调控下房价会降多少?何时抄底?

本轮调控会降多少?何时抄底

房价涨跌多少?何时抄底为妙?历来是众说纷纭,莫衷一是,甚至大相径庭。这个问题也历来是公众最关心的问题。没有任何人能够对此准确预见,否则此人必富可敌国。不过在众声喧哗中,仍然可以有比较清晰的脉络和轨迹可寻。我们不妨先看看大家怎么说:

A.指望房价暴跌来解决住房问题是违背经济运行规律的。因为房价暴跌大多发生在宏观经济发生衰退的情况下。房价暴跌不仅救不了中低收入者,反而还会把中国的房地产市场打垮。房价上涨是中国经济发展特定阶段的运行规律,我们必须要尊重。——银河证券研究所所长滕泰

z-f可能比开发商更担心房价下跌后的影响,现行严厉打压的政策必然是临时性的。无论从z-yz-f层面,还是地方z-f层面,都不可能置宏观经济承受力和客观市场规律于不顾,不尊重市场规律必然会遭遇市场的报复。地方z-f也不可能立即改变自己依赖“土地财政”的现状,很多地方z-f最近已经在主动找开发商提供低价地。

开发商持有资金充裕,也有很多投资渠道可以选择。新政在打压需求的同时,也影响到了开发商继续拿地、推出新项目的积极性,市场的存货本来就不足,一旦出现断档,政策退出后,未来还是会出现房价的大幅反弹。我过去说过,北京三环内的房价会过5万,现在我不仅没有改变自己的观点,还认为应该将这一范围扩大到四环内,看看四环内还有什么地可供应?房价长期上涨的趋势是基本的市场规律,不会因为临时的政策而改变。——华远地产董事长任志强

点评:把这两个类似观点放在一起点评好了。这两个观点的共同点一是唱多,二是都没有“时间窗口”。长期看涨不等于短期不跌,房价不能暴跌这是对的,但暴涨一样危害巨大。

B.中国也会面对泡沫和泡沫破裂,不管经济发展有多么迅速。中国的房地产市场就是在赌博,而且赌得很大。有一群人在大面积地豪赌,财富的增长应该是逐步积累的。——“股神”巴菲特

点评:房地产调控是为了防止泡沫破裂,但它的副作用也明显,可能在酝酿下一个泡沫。这是调控的两难,谁也没有办法。

C.这次,z-f铁了心让住房价格回落,不达调控目的决不罢休。我预计在这轮z-f密集出台政策的调控下,住房价格下跌的幅度会在15%~20%,住房的价格会回到2009年年初的水平。——SOHO中国董事长潘石屹

房价或在年内下调30%。——中原地产三级市场部副总经理宫萍

房价下跌30%或是目标。——思源经纪董事长陶红兵

银行对30%左右的房价下调幅度是有风险承受能力的。——北京房协副秘书长陈志

摩根大通董事总经理国证券和大宗商品主席李*在2010年5月中旬表示:中国的城市化进程和大规模的高铁建设中长期仍将利好房地产市场,未来z-f如果不再出台针对房地产的调控措施,6个月后房价将止跌,投资者将迎来抄底的机会。

调控应该是非常精细的。比如房价涨幅的统计中,不应该把经济适用房放进去,和老百姓生活关系不大的别墅也不放进去,主要跟踪普通商品住宅的价格变化情况,最好是有一个价格调整的正常区间。举个例子,房价增幅在20%~+6%之间,都属于在正常区间内波动,就不去管它,直到价格跌幅超过20%,或涨幅超过6%,才出手。为什么定6%和20%的标准:6%是因为去年人均收入增长9%,比年人均收入增幅稍微低一点,老百姓容易接受;而20%则是基于房价跌幅在20%之内一般不会影响到银行的金融安全。在不同的地区,应该区别对待,不应该一刀切,现在的利率、首付等调控政策,往往是北京、上海感冒,全国跟着吃药。——中国发展研究基金会副秘书长汤敏

点评:事实上,2009年至2010年4月底,一线大城市房价经过了两次暴涨:一是2009年下半年,二是2010年4月底之前。第一次暴涨,一年内平均涨幅60%以上,两次暴涨迭加,相当多的项目与2009年年初相比、涨幅将近一倍。如果房价要回到2009年年初的状态,跌幅将达到50%,这是银行不可承受之重。房贷压力测试显示,银行“可容忍”房价下跌30%~40%。但这个数据不排除为了配合新政和舆论压力需要做出的“微调”,银行的实际断供线,我个人比较倾向于汤*的观点,为房价下跌20%,道理也简单:20%是之前很多住宅的首付比率。

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