房地产调控立竿见影房价量价回落

史上最严调控立竿见影

2010年5月28日,“史上最严厉房地产调控政策”行将“满月”之时,《新京报》做了一期专题《触“冰”——北京房地产新政满月观察》,调查发现,此轮调控在一个月内对楼市的影响比上一轮“更生猛”:纯商品住宅期房日均成交量大降六成,个别投资者“十万火急”售房。楼市触“冰”已现。

据亚豪机构统计数据显示,2010年4月及5月中上旬入市的项目,多以老项目后期开盘为主,新项目仅8个,所占比重仅14.5%。5月已开盘项目仅13个,大大低于4月底时统计的45个,而新政影响才刚刚开始。

原计划在6月推出新盘的开发商更多的进入了“观望”。在未来的一个月中,开发商是按时开盘,还是伺机而行,还要看市场总体反应。降低预期价格者有,价格不变者亦有,还有的楼盘因位置好、人气好,依然坚挺。降价楼盘如兴创,原计划均价28 000元/平方米,现在不得不调低,预计开盘价会略高于25 000元/平方米;天润福熙大道也把预期售价调低了3 000元/平方米,意在吸引仍在观望中的购房人。

新政以来,从5月1日至26日,共有13个以住宅形式进行销售的楼盘,两个楼盘出现零成交现象,分别是5月13日获得预售许可的天鹅堡、5月14日获得预售许可的保利-西山林语。后者一次性获取的预售许可房源为600余套,至今未售出一套。此外,有5个在5月获得预售许可的楼盘成交套数为个位数。而如果把取得预售许可的时间推前至4月15日,则有6个楼盘零成交。

和2007—2008年的上一轮调控相比,这一轮楼市反应更为迅猛。此轮调控开始后,楼市成交量应声而落。根据中原地产统计,4月下半月纯商品住宅期房签约3 097套,比4月上半月5 095套下降39.21%。4月全月日均签?量为273套。而5月1日至26日,扣除政策房,北京纯商品期房住宅签约2 904套,日均签约112套,比4月全月下降59%。这一个全国开发商愁云惨雾的5月,上海一手和二手住宅成交量环比皆下降七成,深圳萎缩超过六成,广州下滑三成(皆为环比)。

上一轮调控的影响要慢得多。2007年8月7日,国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确“7090”政策;9月27日,央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,要求第二套住房首付不得低于40%,利率同时提高10%。根据交易管理网数据统计发现,2007年8月,北京全市商品住宅(当时统计未扣除政策房)签约11 833套;2007年9月,这一数字上扬到13 155套;2007年10月,开始下滑,为10 488套。

除了成交量,房价也开始出现松动。《每日经济新闻》记者调查发现,万科五号公园楼盘内的独栋商业项目万科五号公社,实际销售均价已从4月的5万元/平方米下降至4.55万元/平方米。实际上,万科在北京热销的四大楼盘:万科五号公园、万科蓝山、金隅万科城与万科假日风景均出现价格松动。虽然其最高降幅也不过10%,但其多年业内老大的地位,其示范效应不言而喻。2008年万科主动降价,引领行业步入下降通道的一幕,人们或许记忆犹新。

与此同时,一则关于“万科6月份开始全国降价,但具体降价幅度未知”的消息近日引发业界震动,但6月3日,万科方面对此公开否认,称该消息的内容“不存在”。万科不会从总部向各个地方公司下令进行全国性统一降价,因为全国的项目价格都有差异。万科会让各个公司根据各地的实际情况,追踪市场走势确定价格。业内人士认为,这流露出万科下一步将采取降价以适应市场趋势的可能。

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