房地产的投资属性助长房价

房地产的投资属性助长房价

为何房价能够脱离普通老百姓的购买力一路狂飙?

以我的观察,2007年3月以前的全国房价,基本上都只是低幅度地、稳定地上涨,2007年四五月后发生突变,2007年房价有过一次迅速的飙升,于是才有了2007年9月以后的宏观调控。

此后,是猝不及防的全球金融危机使上一轮宏观调控被迫中止,甚至出台了比调控前更宽松的房地产政策(比如放松二套房政策,首套房利率七折优惠,原来不满5年普通住宅收全额营业税的改为不满2年收差额、满两年免收,等等),它直接带来了2009年以后的房地产市场回暖。加上国家4万亿元刺激经济计划的实施,流动性增加使房地产也迅速由回暖、升温转向炽热和过热。

全国房价从2007年开始像脱缰的野马,是有宏观层面原因的:

在缺乏投资渠道的情况下,房地产成为中国不少居民积累资产、对抗通胀压力的一个重要的载体。

国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师巴**先生认为,从1997年的亚洲金融危机到2008年的全球性金融危机,发达国家和新兴市场国家的债权债务关系发生了根本性变化:1997年,整体上看,发达国家是债权人,而危机中的新兴市场国家是债务人,因此发达国家和IMF等国际机构提出的“治疗药方”:收缩流动性、加强财政纪律,这显然是出于债权人利益所作的考虑;2008年,恰恰相反,发达国家变成了债务人,新兴市场变成了债权人,这时的危机应对政策就变成了大规模的货币投放,提供充足的流动性,财政赤字也不断恶化。在这样的背景下,美国等发达国家的真实债务水平被稀释了;同时,中国等发展中国家的货币政策在很大程度上就被动地需要面临一个十分宽松的环境,一个持续较长时期的低利率环境,这是讨论当前的资产价格时必须高度关注的。

同样需要关注的一个数据是,从数据上看,美联储一年多来大规模发行货币应对危机,基础货币从8千亿美元猛增到2万亿美元,广义货币迅速扩张到八万亿美元;与此形成鲜明对照的是,中国的基础货币已超2万亿美元,广义货币达65万亿人民币、也超过美国。但中国的GDP只有美国的三分之一。

如果这些大的环境没有出现根本的变化,那么,房地产作为一种金融资产的属性可能短期内难以发生根本性改变。从具体的数据测算看,大致来说,从1998年住房制度改革到2005 年之间,房地产销售基本反映的是实际的消费需求,但2005年之后,这一情况发生了根本性变化,房地产开始由消费品很大程度上向投资品转变,表现在相关关系上,它越来越多地受到货币供给量、银行信贷等货币变量的影响。

在国家的一系列房地产调控政策陆续出台之后,我们要关心的一个问题是:如果这些调控措施陆续见效,那么,原来活跃在房地产市场上的这些资金将流向何处?是股市,还是商品市场,或者是其他新的投资渠道?如果多元化的投资渠道没有很快完善,那么,是否会在一定的调整时期之后,这些资金又可能会回到房地产市场上来?

事实上,流动性过剩(印钞票太多)下的宏观调控就好比摆弄一个充满了气的密封气球:捏住了房地产这头,那头农产品、中药、艺术品的价格就鼓突出来了。

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